Financiering

Prognose staat van gewaarborgde leningen

Toelichting achtervang waarborgfondsen / hypotheekgaranties en directe garanties:

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW):
Het WSW staat borg voor leningen zodat corporaties leningen tegen een lagere rente kunnen aantrekken. Gemeenten en Rijk kunnen in laatste instantie worden aangesproken, dat wil zeggen: als er geen geld meer in het fonds zit. Rijk en gemeenten zijn samen achtervang als het vermogen van het waarborgfonds tekortschiet. Zij moeten dan renteloze leningen verstrekken (het Rijk en de gemeenten ieder 50 procent). Schadegemeenten betalen 25 procent. De andere 25 procent moet worden opgebracht door alle gemeenten, inclusief de schadegemeenten. Dit is overigens nog nooit gebeurd. De som van de geborgde leningen waarvoor een gemeente een achtervangpositie inneemt bij het WSW mocht tot augustus 2021 maximaal gelijk zijn aan 50% van de som van de laatst bekende WOZ-waarden van bezit in die gemeente. Sinds augustus 2021 wordt de maximale leencapaciteit en het bijbehorende borgingsvolume voor een corporatie bepaald aan de hand van onder andere ratio's als ICR (>1,4), LTV (<85%) en solvabiliteit (>15%). En er mag niet meer geleend worden dan 70% van de waarde in verhuurde staat van het als onderpand ingebrachte vastgoed. Op deze wijze wordt de financiële gezondheid van de individuele corporaties door het WSW vastgesteld.

Het risico dat gemeenten lopen bestaat uit het verstrekken van een relatief kleine en renteloze lening, die het WSW te zijner tijd terugbetaalt. Dit speelt pas als een corporatie niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen EN het garantievermogen van het WSW niet toereikend blijkt. De gemeente wordt dan aangesproken voor het genoemde percentage (zie vorige alinea) afhankelijk van waar de problemen zich voordoen. Dit kan dus ook zijn als er zich problemen voordoen bij een corporatie elders in het land. Financiële problemen bij Zwolse corporaties kunnen ook politiek gevoelig liggen (bijvoorbeeld als er onvoldoende gemeentelijk toezicht is geweest). De marktrente voor leningen is de afgelopen periode opgelopen. Dat betekent dat de kosten die aan het verstrekken van een renteloze lening zijn verbonden ook hoger zijn geworden, mocht dit ooit noodzakelijk zijn. Het gaat dan in principe om leningen met een relatief korte looptijd.

Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW):
Het Waarborgfonds eigen woningen (WEW) staat garant voor de onder Nationale hypotheek garantie (NHG) afgegeven hypotheken aan particulieren. Per 1-1-2011 is er geen achtervang meer voor gemeenten bij nieuwe NHG hypotheken. De achtervangpositie voor de NHG hypotheken van voor 1-1-2011 blijft bestaan.

Het WEW kan bij dreigende liquiditeitstekorten in verband met tot en met 31 december 2010 afgegeven borgtochten een beroep doen op achtergestelde, renteloze leningen van het Rijk (50%) en van de gemeenten (50%). Ten aanzien van per 1 januari 2011 of later afgegeven borgtochten wordt de volledige achtervangfunctie door het Rijk vervuld. Tot ongeveer 2009 stegen de huizenprijzen waardoor de risico's op reeds afgegeven borgtochten afnamen. Daarnaast is de regel om voor NHG in aanmerking te komen dat de waarde van het onderpand niet volledig mag worden gefinancierd. De meeste risico's zitten in de NHG garanties tussen 2009 en 2011 vanwege waardedaling door de economische crisis. Indien het om nu nog lopende garanties gaat, wordt deze waardedaling echter goedgemaakt door de stijging die de vastgoedprijzen de afgelopen jaren hebben doorgemaakt en de aflossingen die intussen op de leningen hebben plaatsgevonden.

Stichting Nationaal Restauratiefonds (NRF):
Gemeente Zwolle staat garant voor de door het Nationaal Restauratiefonds (NRF) verstrekte laagrentende restauratiehypotheken van onroerende goederen in de gemeente Zwolle ('Revolvingfund, restaurantiefonds (oud)'). Daarnaast verstrekt de gemeente Subsidies op termijn'. Hierbij gaat het NRF er vanuit dat de gemeente tot een bepaald maximum 100 % subsidie verleent in de goedgekeurde kosten van voorzieningen t.b.v. monumenten c.q. stadsvernieuwingspanden. Deze subsidie wordt echter pas na 15 jaar uitgekeerd. Voor het bedrag van de op termijn uit te betalen subsidie kan de eigenaar een aflossingsvrije lening met een, voor restauratiehypotheken, gunstig rentepercentage bij het NRF aantrekken.

Bij het niet nakomen van de betalingsverplichtingen door de geldnemer loopt de gemeente financieel risico. Financiële problemen bij de geldnemer kunnen ook politiek gevoelig liggen (bijvoorbeeld als er onvoldoende gemeentelijk toezicht is geweest). De leningen zijn verstrekt na onderzoek van kredietwaardigheid door het NRF, er is een notariële akte opgesteld en er is hypotheek gevestigd. Het NRF zal slechts een beroep doen op gemeentegarantie als de eigenaar niet aan de betalingsverplichting voldoet en executoriale verkoop van het pand vervolgens onvoldoende oplevert om de restschuld te voldoen. Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat de huizenprijzen sinds 1996 aanmerkelijk zijn gestegen. Mocht het NRF zelf in financiële problemen komen, dan staat het Rijk garant. Sinds 2002 worden geen nieuwe garantstellingen meer verstrekt door gemeente Zwolle.

Sportverenigingen en Stichting Waarborgfonds Sport (SWS):
Stichting Waarborgfonds Sport (SWS) is een onafhankelijke stichting die actief is in heel Nederland. Het belangrijkste doel van SWS is het stimuleren van bezit van kwalitatief goede accommodaties door sportorganisaties. SWS doet dit door borgstellingen te verstrekken aan banken. Leningen tot 75.000 euro kunnen met ingang van 1 januari 2019 volledig door SWS worden geborgd. Bij grotere leningen doet SWS dit in samenwerking met de gemeente waarin de club of sportorganisatie is gevestigd.

Hypotheekgaranties:
Tot 1995 hebben gemeenten garanties verleend ter bevordering van het eigen woningbezit. Het Rijk staat voor 50% garant en de gemeente voor 50%. Er worden geen nieuwe garanties meer verstrekt.

Bij het niet nakomen van de betalingsverplichtingen door een geldnemer loopt de gemeente financieel risico. Het gaat dan om de helft van het restant van de betreffende lening, voor de andere helft staat het Rijk garant. Sinds 2002 worden geen nieuwe garantstellingen meer verstrekt door gemeente Zwolle. Over het algemeen zal de waarde van de woningen fors gestegen zijn t.o.v. de periode van voor 1995 en is op de leningen afgelost, wat zich vertaalt in een erg laag risico.

Tiem B.V.:
In het laatste kwartaal van 2015 is gemeente Zwolle 100% eigenaar geworden van Wezo N.V. Hierdoor staan wij garant voor de kort- en langlopende geldleningen en voor een maximum bedrag aan rekening courant krediet van deze NV richting de BNG. Per 1 januari 2019 is Wezo N.V. gefuseerd tot Tiem B.V.

Er is sprake van enig risico, ingeval Tiem B.V. niet aan haar verplichtingen kan voldoen. Daar staat tegenover een zekerheidsstelling in de vorm van een eerste recht van hypotheek op al het onroerend goed van de B.V.

Overige maatschappelijke instellingen:
De gemeente fungeert als achtervang voor de geldverstrekker wanneer de geldnemer niet aan zijn verplichtingen voldoet. Bij het niet nakomen van de betalingsverplichtingen door de geldnemer loopt de gemeente financieel risico. Financiële problemen bij de geldnemer kunnen ook politiek gevoelig liggen (bijvoorbeeld als er onvoldoende gemeentelijk toezicht is geweest).